Modificaciones a la ejecución judicial hipotecaria

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Ya está en vigor la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

Su Capítulo III se denomina “Mejoras en el procedimiento de ejecución hipotecaria”. Nos ceñimos en este pequeño análisis a este Capítulo y, dentro de él, a la modificación del art. 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que ya da materia más que suficiente para escribir folios y folios.

Realicemos una comparativa de la anterior y la nueva regulación. Según la anterior regulación, por lo que va a ser objeto de cita posterior, subastado un bien hipotecado si con el importe obtenido en la subasta no había dinero suficiente para cubrir el crédito que el deudor tenía con el acreedor (el banco, generalmente aunque no siempre), éste, el acreedor, podía continuar la ejecución dirigiéndose contra otros bienes de su deudor hasta cobrarse el total de la deuda.

Sin ánimo de sacar conclusiones precipitadas, no parece injusto.

Según la nueva regulación, si lo que se adjudica como consecuencia de una ejecución hipotecaria es la vivienda habitual de una persona y su importe no cubre el montante de la deuda, se abren varias posibilidades:

 

1.- En los siguientes cinco años se paga por el deudor el 65% de la cantidad que entonces quedara pendiente incrementado con el interés legal del dinero solamente. Queda liberado el deudor.

2.- En los siguientes 10 años satisface  el 80% de la deuda pendiente. Queda liberado el deudor.

De no ser así podrá el acreedor reclamar el total de lo pendiente.

En realidad no es complicado. Se olvidan principios elementales del derecho como el de que el acreedor debe cobrar el total de su crédito. Se obliga al acreedor a bajar el importe de lo que se le debe, favoreciendo al deudor moroso. Pero es que además es tan desacertada la redacción del precepto que no se sabe si los diez años en que el deudor puede pagar el 80 por ciento de la deuda restante no cubierta con el valor de adjudicación del bien, comienzan a contar desde la aprobación del remate o desde que se cumplen los primeros cinco años previstos; así como se desconoce también si ese 80 por ciento es del principal más los intereses legales o solo del principal, puesto que en el apartado que establece la posibilidad de liberación con el pago del 65 por ciento del resto, si se especifica que es con los intereses legales; ahora aquí no.

Es decir, se reduce por imperio de la ley el montante de la deuda y, además, se obliga al acreedor hipotecario a estar pendiente diez o quince años del deudor, desconociéndose si, caso de continuarse la ejecución contra otros bienes, sólo podrá despacharse ejecución y embargo por el 65% de la deuda que reste o por el 80 por ciento, según cuando prevea el Juzgado que se van a realizar los demás bienes, debe de ser.

3.- Si se vendiera la finca adjudicada en plazo de diez años desde la adjudicación, el cincuenta por ciento del incremento de valor que se ponga de manifiesto con la venta, deberá aplicarse a reducir la deuda del moroso.

De esta forma, como el deudor solo tiene que pagar el 65 por ciento del resto de su crédito, puede darse la circunstancia de que el 50% del incremento de valor sea más que el 65% de lo que reste de crédito, de manera que el acreedor deba adjudicarse la finca del deudor, procurarle después una venta digna, condonar al deudor el 35% de su deuda y devolverle lo que suponga, de ese 50% de incremento de precio, el exceso sobre el 65% con que se saldaría su crédito.

Y todo esto por qué, cabe preguntarse. Pues obviamente no puede pensarse ni imaginarse que sea porque el legislador quiera que la persona que preste dinero con garantía hipotecaria cobre el total de lo que ha prestado, conformándose el legislador con que cobre parte. No obstante el Aparato de Propaganda lo vende como la solución a los desahucios, cuando lo que se regula es la relación entre deudor y acreedor con posterioridad al desahucio y al lanzamiento.

Cabe entonces preguntarse si esta modificación, ésta sola, con independencia de otras, repercutirá o no en el mercado hipotecario.

Sin duda sí repercutirá y sin duda repercutirá en una reducción del crédito que den las entidades financieras para adquisición de viviendas habituales, pues la única forma de suplir las renuncias que la Ley les exige a percibir lo que se les debe es valorando los bienes más bajos y concediendo menos tanto por ciento de crédito. Así, de un piso que se valore en 100, si el banco de lo adjudica en 70, restaría por cobrar 30; pero como tiene que dar carta de pago si percibe el 65% de este resto en plazo de cinco años, tiene que dar carta de pago cobrando solo 19,5 en lugar de 30, por lo que la Entidad podría cobrar sólo 70 + 19,5 = 89,5.

Solución: La Entidad, en lugar de dar 100 por la valoración del bien, lo valora en 80. Si ha de adjudicárselo,  se lo adjudicará (como n el anterior caso en un setenta por ciento) por 56, luego se le quedará a deber 24. Como lo venderá en el mercado por 100 (que es lo que en realidad vale) hará suyo el 65% de la diferencia entre 56 y 100, es decir hará suya la cantidad de 28,6,  con lo que habrá cobrado 56 + 28,6 = 84,6 es decir 4,6 más de lo que en principio fue su préstamo. sólo que con la inconveniencia de que solo ha puesto en el mercado 80 cuando podía y debía haber puesto 100

Y esta es una de las medidas que se adopta para salvar el problema del acceso al crédito.

Jose De Cueto L.

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